¿Qué pasa si la otra parte no cumple la promesa?
La promesa obliga. Puedes exigir judicialmente que se firme la compraventa o pedir que se deje sin efecto, en ambos casos con indemnización de perjuicios, y cobrar la multa si se pactó.
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Compra o vende tu propiedad sin sorpresas.
Antes de firmar una promesa o una compraventa conviene hacer un estudio de títulos: confirma que quien vende es el dueño y que la propiedad no tiene hipotecas, prohibiciones, embargos ni juicios. La compraventa debe constar en escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces; solo entonces eres dueño.
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¿Te pasa algo de esto?
Situaciones en las que podemos ayudarte.
- Vas a firmar una promesa y no sabes qué cláusulas revisar.
- El banco objetó los títulos de la propiedad que quieres comprar.
- La otra parte no cumple la promesa o se arrepintió.
- Compraste y aparecieron deudas, hipotecas o un embargo.
- Tu vivienda nueva tiene filtraciones, grietas o fallas.
- Vendes una propiedad heredada o con varios dueños.
Si te identificas con alguna, vale la pena que conversemos tu caso.
Revisar mi compraventaPaso a paso
Las etapas de una compraventa segura.
- 01
Estudio de títulos
Inscripción de dominio, hipotecas y gravámenes, prohibiciones, litigios, contribuciones, gastos comunes y situación municipal.
- 02
Promesa de compraventa
Fija el precio, el plazo, las condiciones y las multas. Debe constar por escrito y cumplir los requisitos del artículo 1554 del Código Civil.
- 03
Escritura pública
La compraventa de un bien raíz solo es válida por escritura pública ante notario.
- 04
Inscripción
La propiedad se transfiere cuando la escritura se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.
- 05
Entrega y postventa
Entrega material, pago del saldo de precio y, en viviendas nuevas, reclamo de las fallas dentro de los plazos de garantía.
Lo que dice la ley
Las normas detrás de tu caso.
- Código Civil, artículo 1554
- Requisitos de la promesa: por escrito, con plazo o condición y con el contrato prometido bien especificado.
- Código Civil, artículo 1801
- La venta de bienes raíces no se reputa perfecta mientras no se otorgue escritura pública.
- Código Civil, artículo 686
- El dominio se transfiere por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
- Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 18
- Responsabilidad del primer vendedor por fallas: 10 años las estructurales, 5 las de elementos constructivos e instalaciones y 3 las de terminaciones.
- Código Civil, artículo 1889
- Lesión enorme: permite revisar la venta cuando el precio es inferior a la mitad, o superior al doble, del justo precio.
Información general, vigente a la fecha de publicación. No reemplaza la revisión de tu caso por un abogado.
Cómo trabajamos
Tres pasos, sin letra chica.
- Nos escribesPor WhatsApp, con los documentos que tengas a mano.
- Te orientamosTe decimos qué opciones tienes, qué plazos corren y qué antecedentes faltan. Sin compromiso.
- Te representamosSi decides avanzar, honorarios por escrito y nos hacemos cargo del trámite o del juicio.
Quién te defiende
“El Derecho no debe ser un privilegio de quienes tienen más poder; debe ser una herramienta para proteger la dignidad y los derechos de todas las personas.”
Tatiana Díaz Mora
Socia Fundadora · Directora
Abogada y socia fundadora de Sentido & Justicia. Su trayectoria se ha desarrollado principalmente en el ámbito público, la litigación estratégica, el derecho público, de familia e infancia, laboral, penal y civil, la protección de derechos fundamentales y la gestión pública, interdisciplinaria e institucional. Ha ejercido como abogada asesora, fiscal investigadora y coordinadora, liderando equipos y abordando conflictos jurídicos de especial complejidad.
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Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan.
¿Quién paga los gastos de la compraventa?
Lo que acuerden las partes. Lo habitual es que el comprador pague la escritura, los impuestos y la inscripción, y el vendedor el alzamiento de sus hipotecas.
¿Qué es un estudio de títulos?
La revisión legal de la historia de la propiedad para confirmar que quien vende es el dueño, que puede vender y que el inmueble no tiene gravámenes ni problemas que afecten al comprador.
Estoy casado. ¿Necesito la firma de mi cónyuge para vender?
Depende del régimen de bienes y de cómo se adquirió la propiedad. En sociedad conyugal, y cuando el inmueble fue declarado bien familiar, se requiere la autorización del cónyuge.
¿Desde cuándo corren las garantías de una vivienda nueva?
Las de 10 y 5 años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales; la de 3 años, desde la inscripción de la propiedad a nombre del comprador.
Compré y la propiedad tenía un vicio oculto. ¿Qué puedo hacer?
Según el caso, es posible pedir la rebaja del precio o dejar sin efecto la venta, además de la indemnización. Los plazos son breves, por lo que conviene consultar apenas aparece el problema.
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