Copropiedad: el nuevo barrio de Chile. Mil familias, un ascensor y ningún Estado

Chile cambió de barrio sin darse cuenta. Hoy, para millones de personas, la plaza es un quincho, la junta de vecinos es una asamblea a la que casi nadie va y la autoridad más cercana es una empresa administradora. En ese nuevo barrio hay reglas, hay poder y hay castigos. Lo que no hay, todavía, es Estado.

Un edificio es una ciudad

Piensen en una torre cualquiera de Estación Central, de Independencia o del centro de Santiago. Veinticinco pisos, trescientos departamentos, quizás mil personas. Una ciudad pequeña apilada sobre un terreno que antes ocupaban tres casas.

En el piso tres vive una mujer de ochenta años que no baja hace semanas porque el ascensor falla y nadie le avisó cuándo lo arreglarán. En el siete, una familia recién llegada que arrienda, que nunca ha visto el reglamento del edificio y que acaba de recibir su primera multa. En el doce, un niño juega junto a una ventana sin malla. En el quince hay gritos que todos escuchan y nadie denuncia. En el veinte, un departamento funciona como hospedaje por noches. Y en el subterráneo, un conserje con contrato precario es, a la vez, guardia, mediador, cartero y primer respondiente de cualquier emergencia.

No es una exageración. Es la vida cotidiana de cientos de miles de chilenas y chilenos. Y sin embargo, cuando algo sale mal en ese edificio, casi nadie sabe a quién acudir.

No hablo en abstracto. En Antofagasta, una comunidad cobró durante años multas a los vecinos que vivían con sus perros, y solo un juicio que llegó hasta la Corte Suprema obligó a devolver lo cobrado (Rol N° 79.916-2023). En Las Condes, una empresa administradora prohibió por comunicado a una copropietaria entrar a su propio departamento y pidió denunciarla a Carabineros si lo intentaba; la Corte de Santiago tuvo que recordar que ninguna administración puede hacer algo así (Rol N° 280-2026). En Valparaíso, una mujer de casi ochenta años con cáncer avanzado quedó sin luz por una deuda de gastos comunes cuyo detalle, según su familia, nadie le explicó; el corte fue declarado legal (Rol N° 53.015-2024).

Tres ciudades, tres conflictos y una misma pregunta: ¿Quién gobierna el lugar donde vivimos? Mi tesis es simple. La copropiedad es el nuevo barrio de Chile, y lo hemos dejado en manos de reglamentos privados, empresas administradoras y la buena o mala voluntad de unos pocos vecinos. Es hora de tratarla como lo que es: un espacio público de convivencia que merece derechos, participación y presencia del Estado.

Del pasaje al pasillo: cómo cambió el barrio

Durante el siglo XX, el barrio chileno se organizó en la calle. Estaban el pasaje, la plaza, la sede social, la junta de vecinos. Era un espacio imperfecto, pero público, y la ley lo reconocía como organización comunitaria.

Ese barrio se está yendo hacia arriba. Según el análisis del Ministerio de Vivienda sobre los últimos censos, los departamentos eran el 12% de las viviendas en 2002, el 17,5% en 2017 y el 20,7% en 2024. Ya durante la tramitación de la ley de copropiedad se estimaba que cerca de una de cada cuatro viviendas del país estaba sujeta a este régimen, contando también los condominios de casas.

El nuevo barrio, además, es cada vez más de arrendatarios. La vivienda propia cayó del 72,5% en 2002 al 61,1% en 2024. En la comuna de Santiago, el 72% de las viviendas está arrendada; en Independencia, el 66%; en Estación Central, el 59% (misma fuente). Es decir, en los barrios verticales más densos del país, la mayoría de quienes viven ahí no son dueños y, por lo tanto, tienen una voz muy limitada en las decisiones que gobiernan su vida diaria.

Y es un barrio más solo y más viejo. Uno de cada cinco hogares es unipersonal (21,8%), y el 11,6% de los hogares está formado solo por personas de 65 años o más.

Esta transformación no la diseñó una política pública. La diseñó, en lo esencial, el mercado inmobiliario, buscando rentabilidad por metro cuadrado. El Estado llegó después, a regular lo que ya estaba construido. Por eso tenemos edificios pensados para vender departamentos, no para construir comunidad. La pregunta de cómo se convive entre mil personas quedó entregada a un reglamento redactado por la inmobiliaria y firmado ante notario antes de que llegara el primer vecino.

Una democracia del 33%

La Ley N° 21.442, vigente desde abril de 2022 y con reglamento desde enero de 2025, define a la asamblea de copropietarios como el principal órgano de decisión del condominio (art. 13). Suena democrático. Veamos cómo funciona.

Una asamblea ordinaria puede sesionar con quienes representen el 33% de los derechos y decidir por mayoría absoluta de los presentes (art. 15). En un edificio de cien departamentos iguales, diecisiete personas pueden aprobar las cuentas, elegir al comité y designar al administrador. La ley rebajó los quórums para destrabar comunidades paralizadas, y eso fue un avance real. Pero agilidad no es lo mismo que participación.

El problema de fondo es otro: la democracia del edificio es una democracia de propietarios. El arrendatario solo vota si el dueño no asiste ni designa representante, y nunca en las materias más importantes sin autorización expresa (art. 5°). En comunas donde seis o siete de cada diez viviendas están arrendadas, eso significa que la mayoría de quienes habitan el edificio no tiene voz propia en cómo se gobierna.

Y hay una tercera exclusión, más silenciosa: la del que no sabe. El reglamento de copropiedad obliga a todos los ocupantes, incluidos quienes llegaron después (art. 8°). Su publicidad descansa en una inscripción en el Conservador de Bienes Raíces que casi nadie consulta. La ley obliga a la inmobiliaria a entregar el primer reglamento al comprador (art. 9°), pero no obliga a nadie a entregárselo al arrendatario que llega años después, ni a informar sus modificaciones.

El resultado es una paradoja que conoce bien cualquiera que atienda a vecinas y vecinos: personas multadas por infringir reglas cuya existencia desconocían. Cuando la norma que más afecta tu vida cotidiana es la que menos conoces, no estamos frente a una comunidad democrática, sino frente a un pequeño régimen de reglas privadas.

La ley tiene herramientas que podrían cambiar esto. Los documentos del condominio, incluidos el reglamento y las actas, deben estar a disposición de quien los requiera (art. 9°). En la asamblea anual, la administración debe rendir cuenta documentada, mostrar los respaldos de cada gasto y entregar las cartolas bancarias (art. 14). Y la Corte Suprema ha dicho que negarle a una propietaria la información sobre sus gastos comunes es arbitrario e ilegal (Rol N° 11.192-2025). Esas herramientas existen. Lo que falta es que se conozcan y que alguien las haga cumplir.

Poder sin contrapeso

En el nuevo barrio hay un poder que pocas personas ven: el de multar, cobrar y cortar.

El reglamento de copropiedad puede tipificar conductas y fijar multas (art. 8°), y el reglamento tipo del MINVU dispone que las aplica el comité de administración, a petición del administrador, entre una y tres UTM. Es decir, un grupo de vecinos puede sancionar a otro vecino, sin juez y, en la práctica, muchas veces sin escucharlo. Esa multa se incorpora al aviso de cobro de gastos comunes (art. 31), y ese aviso, firmado por el administrador, tiene mérito ejecutivo: basta para iniciar un juicio de cobro y un embargo (art. 32).

El administrador, con acuerdo del comité, puede además suspender la luz, las telecomunicaciones o la calefacción a quien deba tres o más cuotas de gastos comunes (art. 20 N° 9). Es una facultad extraordinaria: pocas instituciones privadas en Chile pueden dejar a oscuras a la familia de al lado para cobrarle una deuda.

Los tribunales han empezado a poner límites. La Corte Suprema calificó como autotutela, contraria al debido proceso, el corte de luz aplicado sin respaldo legal (Rol N° 28.305-2025). Confirmó que la ley no permite cortar el agua y que las multas e intereses no habilitan el corte de luz (Rol N° 4.894-2024). Y ordenó restablecer el suministro a un vecino de Arica que estaba al día en sus gastos comunes, pero debía dos multas (Rol N° 37.913-2025). Pero en ese último caso razonó que no se alcanzaba el umbral de tres obligaciones impagas, lo que deja abierta una pregunta inquietante: ¿Podría una tercera multa dejar a alguien sin luz? Mi respuesta es no, y debería decirlo la ley, no depender de la interpretación de turno.

El abuso no siempre es económico. A veces es simplemente poder. Una administradora que prohíbe a una mujer entrar a su propia casa. Una directiva que bloquea el portón y niega información. Son hechos que llegaron a tribunales porque las afectadas pudieron litigar. ¿Cuántos no llegan?

Porque la regla general es otra. Las cortes han insistido en que los conflictos de copropiedad no se resuelven por recurso de protección, sino ante el juzgado de policía local (art. 44). La Corte Suprema lo reafirmó en julio de 2026, con un voto disidente (Rol N° 8.273-2026). El razonamiento jurídico es sólido. Pero en la práctica significa que la persona multada, a quien no le explican la deuda o a quien el comité le hace la vida imposible, debe iniciar un juicio para defenderse. Mientras tanto, la multa sigue cobrándose con un título que fabricó la misma comunidad que la impuso.

Eso es lo que llamo soledad procesal: tener derechos en el papel y ninguna puerta cercana para ejercerlos.

Detrás de la puerta

Un edificio no es solo un conjunto de unidades y bienes comunes. Es un lugar donde pasan las cosas más íntimas y más duras de la vida: nacer, envejecer, enfermar, quedarse solo, sufrir violencia. La ley de copropiedad sabe mucho de gastos comunes y quórums, pero muy poco de esto.

La soledad. Uno de cada cinco hogares en Chile es de una sola persona, y más de uno de cada diez está formado solo por personas mayores. En un edificio, esa soledad se vuelve invisible. Una persona mayor puede pasar días sin salir porque el ascensor no funciona, y nadie lo nota. ¿Quién vive en el piso de arriba? ¿Quién necesita ayuda si se corta la luz? La ley obliga a mantener un registro de copropietarios, arrendatarios y ocupantes (art. 9°) y un plan de evacuación que considere especialmente a personas con discapacidad, movilidad reducida, infantes y población no hispanohablante (art. 40). Es una norma valiosa, pero en la mayoría de los edificios es un papel en conserjería, no una red de cuidado.

La infancia. Recién en septiembre de 2026, con la Ley N° 21.842, se prohibió que los reglamentos impidan instalar mallas y sistemas contra caídas, y se obligó a instalarlos en las unidades sobre el primer piso donde vivan niños de hasta doce años, con un plazo de dos años para hacerse exigible. Que haya hecho falta una ley para que un reglamento no pudiera prohibir una malla en la ventana de un niño dice mucho sobre cómo pensábamos, hasta ayer, la vida en altura.

La violencia. Las paredes delgadas hacen que todo se escuche. Y, sin embargo, la ley de copropiedad no contempla ningún protocolo frente a la violencia intrafamiliar, el maltrato a personas mayores o la vulneración de derechos de niños que ocurren puertas adentro. El conserje que escucha, el vecino que sospecha, el comité que se entera: ninguno tiene una ruta clara. Desde el trabajo en seguridad comunitaria, mi convicción es que el edificio puede ser el primer lugar de protección, si se coordina con los municipios, las policías y los programas especializados, o el lugar donde el silencio se vuelve complicidad.

La convivencia. Ruidos a medianoche, olores, mascotas, fiestas, departamentos usados como hospedaje por noches. La ley entrega algunas reglas: prohíbe perturbar la tranquilidad o provocar ruidos en horas de descanso, con multas de una a tres UTM que aplica el juzgado de policía local (art. 27); impide prohibir las mascotas dentro de las unidades (art. 8°, letra b); y pide que el reglamento evite que el arriendo turístico afecte a quienes viven ahí de forma permanente (art. 8°, letra j). Pero las reglas no reemplazan la mediación. La mayoría de estos conflictos no necesitan un juez: necesitan a alguien que siente a las partes a conversar antes de que el conflicto escale.

La discriminación. La ley exige que los reglamentos respeten la Ley N° 20.609 contra la discriminación, y prohíbe limitar el uso de los bienes comunes por la condición laboral de un vecino, incluso a pretexto de una pandemia o emergencia (art. 8°). Que el legislador haya tenido que escribirlo es una advertencia: en el nuevo barrio también se excluye, por el trabajo, por el origen o por la forma de vivir de los demás.

Agua, fuego y oscuridad

El 25 de febrero de 2025, un apagón dejó sin electricidad al 98,5% de la población, desde Arica hasta Los Lagos, y detuvo el bombeo de agua potable en distintas zonas. Meses antes, un temporal había dejado a millones de personas de la capital sin luz, algunas por más de un mes.

En una casa, un corte de luz es una molestia. En un edificio, es una emergencia: ascensores detenidos, bombas de agua sin funcionar, portones bloqueados, personas mayores o con discapacidad atrapadas en un piso doce. Y cuando llueve fuerte, una bajada de aguas lluvia colapsada inunda el departamento del primer piso, mientras la comunidad discute de quién es la culpa.

La crisis climática ya llegó a los edificios, pero la ley sigue pensando en el siglo pasado. Así se reparte hoy la responsabilidad:

La ley permite, además, que el administrador ingrese forzadamente a una unidad vacía si una filtración o una fuga de gas compromete la seguridad del edificio, acompañado de un copropietario y levantando acta (art. 42).

Pero hay un vacío enorme: el único seguro obligatorio es contra incendio (art. 43). Las coberturas por sismo o salida de mar son voluntarias, y la ley ni siquiera menciona los daños por agua. La familia del primer piso inundada depende de que la comunidad tenga fondos, de que el comité apruebe el gasto y, si hay disputa, de que un juez determine el origen del daño. Nada de eso ocurre a la velocidad que exige una casa con agua hasta los tobillos.

Y hay un dato que debería ordenar toda la discusión: la ley prohíbe cortar la luz por deudas de gastos comunes durante un estado de catástrofe y a unidades donde viven personas electrodependientes (art. 36). Es la prueba de que el legislador sabe que la electricidad, en un edificio, es una condición de vida. Falta sacar la conclusión completa.

Quienes sostienen el edificio

Hay personas que no aparecen en ningún debate sobre copropiedad y sin las cuales ningún edificio funciona: conserjes, mayordomos, personal de aseo y mantención. Son, de hecho, la primera institución del barrio vertical. Reciben a la ambulancia, abren la puerta a Bomberos, escuchan los conflictos, cuidan a los niños que llegan solos del colegio y, muchas veces, son los únicos que saben quién vive sola en el piso nueve.

La ley los menciona poco. Exige que el fondo común de reserva considere una parte para pagar las indemnizaciones al término de sus contratos (art. 39), y el MINVU incluye la normativa laboral y previsional entre los conocimientos que debe acreditar un administrador. Es un comienzo. Pero un barrio que se apoya en trabajadores precarizados es un barrio frágil. Reconocer su rol, capacitarlos en primeros auxilios, mediación y rutas de derivación, y protegerlos laboralmente, es también una política de convivencia.

La deuda que se hereda

El otro sostén del edificio son los gastos comunes. Y aquí la desigualdad se vuelve brutal.

La deuda de gastos comunes sigue siempre a la unidad, incluso respecto de lo devengado antes de que el nuevo dueño la comprara, y goza de un privilegio de cobro (art. 6°). Los intereses pueden llegar hasta el 50% del interés corriente bancario (art. 7°). El aviso de cobro es título ejecutivo (art. 32). Y tras tres cuotas impagas, la luz puede cortarse (art. 20 N° 9).

Para una familia con ingresos estables, son reglas razonables de una comunidad que necesita pagar sus cuentas. Para una familia que perdió el empleo, para una viuda que heredó un departamento con deudas que no conocía, para una persona mayor con una pensión mínima, son una espiral: deuda, intereses, corte, juicio, embargo. La comunidad necesita cobrar, sí. Pero no puede hacerlo como si fuera un banco con su propio tribunal.

Los condominios de viviendas sociales lo muestran con más fuerza. Para ellos, la ley sí obliga a los municipios a prestar mediación (art. 76) y les permite acceder de forma preferente a recursos públicos para reparar daños por incendio u otras catástrofes (art. 43). Es decir, el propio legislador reconoce que, cuando la comunidad es pobre, el Estado debe estar. La pregunta política es por qué esa lógica se detiene en la vivienda social, cuando la vulnerabilidad atraviesa cualquier edificio.

¿Y el Estado?

Cuando una vecina me pregunta dónde denunciar, la respuesta honesta es incómoda: depende, y casi siempre cuesta.

Muchas personas creen que el Ministerio de Vivienda fiscaliza a las administraciones. No es así. El propio MINVU aclara que ni el Ministerio ni la Secretaría Ejecutiva de Condominios tienen facultades para fiscalizar, supervisar ni garantizar lo que ocurre dentro de los condominios: solo pueden instruir sobre el sentido de la ley.

Existe un sistema de reclamación ante las SEREMI de Vivienda, y es un avance. Pero solo sirve contra el administrador, no contra el comité ni la asamblea, y solo puede activarlo el comité de administración o un grupo que represente al 15% de los copropietarios o arrendatarios. Si quien abusa es el propio comité, el vecino solo no tiene cómo usarlo.

Quedan los juzgados de policía local, que tienen amplias facultades: anular acuerdos y reglamentos, citar a asamblea, exigir rendición de cuentas (art. 44). Pero son una vía judicial, reactiva e individual, y para ciertas acciones exigen abogado. Y queda el municipio, que puede mediar entre vecinos y levantar actas con valor de plena prueba (art. 47). Puede, no debe. Salvo en la vivienda social, la mediación municipal es facultativa.

Esta es, para mí, la clave política de todo el problema. Hemos privatizado la gobernanza del barrio. La ciudad horizontal tenía juntas de vecinos reconocidas por ley, municipios cercanos, espacios públicos de todos. La ciudad vertical tiene reglamentos privados, empresas administradoras y un Estado que solo aparece cuando alguien llega a tribunales. Si el barrio es donde se juega la seguridad, el cuidado, la convivencia y la democracia cotidiana, no puede seguir siendo un territorio sin Estado.

No se trata de que el Estado administre los edificios. Se trata de que esté presente: orientando, mediando, protegiendo a quien está solo y equilibrando el poder entre quien administra y quien habita. Los municipios, por cercanía, son la puerta natural. Muchos ya hacen mediación comunitaria. Lo que falta es que la copropiedad entre de lleno en esa agenda.

Una agenda para el barrio vertical

Nada de lo que propongo es utópico. Varias de estas ideas ya existen en otros países, o están a medio camino en nuestra propia ley.

• Oficinas municipales de copropiedad. Una puerta de entrada en cada comuna con alta densidad: orientación jurídica gratuita, mediación antes del litigio y derivación a la vía correcta. La mediación del artículo 47 debería ser un servicio garantizado, no una facultad.
• Debido proceso vecinal. Ninguna multa sin notificación del cargo, plazo para defenderse y resolución fundada. Y mientras esté reclamada ante el juzgado de policía local, que no pueda cobrarse. El derecho comparado ya lo exige: la ley colombiana de propiedad horizontal hace del debido proceso un principio rector de toda sanción.
• La luz no es un arma de cobro. Que la ley diga expresamente que las multas nunca habilitan un corte, y avanzar hacia medidas que no afecten la habitabilidad, como restringir el uso de instalaciones no esenciales, al estilo español.
• Voz para quienes arriendan. Si en muchas comunas la mayoría de los habitantes arrienda, el arrendatario debe tener participación propia en las materias que afectan su vida diaria: convivencia, seguridad, uso de espacios comunes.
• Derecho a saber. Entrega obligatoria del reglamento vigente, en lenguaje claro, a todo nuevo ocupante. Plazo legal para entregar documentos, con sanción al administrador que no cumpla, como las multas diarias que contempla Francia.
• Control también al comité. Hoy solo el administrador puede ser sancionado por la SEREMI. Quien multa y autoriza gastos también debe rendir cuentas, y un vecino afectado debe poder reclamar sin juntar al 15%.
• Edificios que cuidan. Planes de emergencia vivos, con un registro voluntario y confidencial de personas que necesitan apoyo en una evacuación o un corte de luz. Protocolos de derivación frente a violencia intrafamiliar, maltrato a personas mayores o vulneración de derechos de niños, coordinados con el municipio.
• Seguro frente al clima. Una cobertura mínima de daños por agua en los bienes comunes de las edificaciones colectivas, porque la emergencia climática ya no es excepcional.
• Dignidad para quienes trabajan en el edificio. Formación en primeros auxilios, mediación y rutas de derivación, y estándares laborales exigibles a las comunidades y a las empresas administradoras.

Hay mociones en el Congreso que apuntan en parte en esta dirección. El Boletín N° 17.889-14, presentado en octubre de 2025, propone acotar el poder de multar, exigir rendición de cuentas mensual y endurecer inhabilidades para integrar el comité. A la fecha de este artículo, no se ha convertido en ley. Merece una discusión seria.

El derecho a la ciudad empieza en el pasillo

Hace más de medio siglo, Henri Lefebvre habló del derecho a la ciudad: no solo el derecho a tener una vivienda, sino a participar en cómo se vive, se decide y se transforma el espacio común. En Chile, ese debate se ha dado sobre todo en las calles, en las tomas, en las poblaciones. Es hora de llevarlo también al pasillo, al ascensor y a la sala de asambleas.

Porque el edificio es hoy el lugar donde millones de personas ejercen, o no ejercen, su ciudadanía más cotidiana. Es donde se aprende a decidir con otros o a someterse a lo que deciden unos pocos. Es donde una persona mayor encuentra una red o desaparece en silencio. Es donde un conflicto por ruido se resuelve conversando o termina en una multa, un juicio y una enemistad.

La Ley N° 21.442 hizo un trabajo importante: ordenó, profesionalizó y modernizó. Pero lo hizo pensando en comunidades organizadas, con propietarios informados y tiempo para participar. Ese no es el Chile que vive en altura. El Chile que vive en altura arrienda, trabaja muchas horas, envejece solo y, cuando algo sale mal, no sabe dónde ir.

Vivir en copropiedad es vivir en comunidad. Pero una comunidad que sanciona sin escuchar, que decide sin informar y que en la emergencia no sabe quién vive al otro lado del muro no es todavía un barrio: es un conjunto de soledades bajo un mismo techo. Convertir esos edificios en barrios de verdad es una tarea del derecho, de la política y del Estado. Y es, sobre todo, una cuestión de justicia.

Fuentes

Normas. Ley N° 21.442, Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (2022), arts. 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 9°, 13, 14, 15, 20, 27, 31, 32, 36, 39, 40, 42, 43, 44, 47, 76 y 97; Decreto Supremo N° 7 de Vivienda y Urbanismo, reglamento de la ley (2025); Reglamento Tipo de Copropiedad (2023); Ley N° 21.842 (2026); Ley N° 20.609, contra la discriminación; Código Civil, arts. 2314 y 2323; Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 18.

Fallos.

• Corte Suprema, Rol N° 8.273-2026 (2026): conflictos de copropiedad corresponden al juzgado de policía local.
• Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 280-2026 (2026): ilegal prohibir a una copropietaria entrar a su departamento.
• Corte Suprema, Rol N° 28.305-2025 (2026): el corte de luz sin respaldo legal es autotutela.
• Corte Suprema, Rol N° 37.913-2025: restablece la luz cortada por dos multas impagas.
• Corte Suprema, Rol N° 11.192-2025 (2025): ordena entregar información de gastos comunes.
• Corte Suprema, Rol N° 4.894-2024, confirma C. La Serena, Rol N° 1.938-2024: no procede cortar el agua; multas e intereses no habilitan el corte de luz.
• Corte Suprema, Rol N° 53.015-2024, confirma C. Valparaíso, Rol N° 5.765-2024: corte de luz por deuda de varios años.
• Corte Suprema, Rol N° 79.916-2023 (2024): restitución de multas cobradas por tener mascotas.

Por Tatiana Díaz Mora
Abogada