Vivir en un edificio, un condominio o un conjunto habitacional no significa solamente compartir un espacio físico. Significa, aunque muchas veces no lo advirtamos, compartir decisiones, responsabilidades, gastos, reglas, conflictos y también bienes que no pertenecen exclusivamente a una persona, sino a todos.
Mi departamento es mío. Tengo derecho a usarlo, disfrutarlo y disponer de él dentro de los límites que establece la ley. Pero el ascensor no es exclusivamente mío. Tampoco lo son los pasillos, las escaleras, el acceso, los jardines, los estacionamientos comunes, los sistemas de seguridad, las instalaciones o aquellos espacios que hacen posible que nuestra vida cotidiana funcione. Allí comienza una dimensión distinta de nuestra existencia: la vida en común.
Y quizás uno de los grandes problemas de nuestro tiempo es que hemos aprendido muy bien a defender lo individual, pero cada vez nos cuesta más comprender aquello que compartimos.
¿Cómo organizamos aquello que tenemos en común? Esta pregunta, que parece sencilla, está en el centro de la Ley N.º 21.442 sobre Copropiedad Inmobiliaria.
Pero también está en el centro de algo mucho más profundo: nuestra capacidad de vivir con otros.
No vivimos solos: vivimos en comunidad
La vida en comunidad no siempre es fácil. Vivir cerca de otras personas significa aceptar que no todos piensan como nosotros, que no todos tienen las mismas necesidades, que existen distintos horarios, intereses, formas de entender el espacio y maneras de relacionarse.
El problema aparece cuando comenzamos a entender la comunidad como una suma de individuos que simplemente viven unos al lado de otros, en lugar de comprender que existen cuestiones que necesariamente debemos resolver colectivamente.
En una comunidad de copropietarios esto se vuelve evidente. Una decisión respecto de la seguridad, los gastos comunes, el uso de los espacios comunes, las reparaciones, las obras, la administración o las reglas de convivencia puede afectar directamente a muchas personas.
Por eso, la copropiedad no es solamente un asunto inmobiliario. Es también una experiencia cotidiana de convivencia, de organización y de ejercicio democrático.
¿Qué significa, entonces, vivir en comunidad? Significa reconocer que existen intereses individuales, pero también intereses comunes. Significa comprender que mi libertad convive con la libertad de los demás, pero también que mi bienestar muchas veces depende de aquello que construimos y cuidamos colectivamente.
Y cuando esto falla, aparecen los conflictos.
¿Por qué existe la Ley N.º 21.442?
La Ley N.º 21.442 surge de la necesidad de actualizar y fortalecer el régimen jurídico de la copropiedad inmobiliaria en Chile, reemplazando la antigua regulación contenida en la Ley N.º 19.537.
Su existencia responde a una realidad que fue cambiando con el tiempo. Chile se transformó. Aumentó la cantidad de personas que viven en edificios y condominios, se complejizaron las relaciones entre propietarios, arrendatarios, administradores y comités, y también aparecieron nuevas necesidades relacionadas con la seguridad, la administración, la transparencia y la convivencia.
La ley intenta entregar un marco para ordenar esa vida colectiva. Pero una ley no existe solamente para establecer procedimientos. También refleja una determinada manera de comprender cómo queremos organizarnos.
La Ley N.º 21.442 reconoce órganos de administración y decisión, establece atribuciones, impone obligaciones y contempla mecanismos para resolver conflictos. En otras palabras, intenta distribuir el poder dentro de una comunidad.
Y aquí aparece una cuestión fundamental.
Entonces, ¿quién manda en un edificio?
Esta pregunta suele tener una respuesta equivocada.
Muchas veces se piensa que quien administra es quien decide. O que el comité de administración puede hacer prácticamente cualquier cosa. O que basta con que algunas personas se reúnan y acuerden algo para que esa decisión sea válida.
Pero la estructura de la Ley N.º 21.442 es mucho más democrática y participativa.
La asamblea de copropietarios es el principal órgano decisorio y de administración del condominio. Allí se encuentra una de las claves que muchas comunidades desconocen: los propietarios no son simples espectadores de la administración. Son parte de ella.
La asamblea puede adoptar acuerdos vinculantes respecto del uso, administración y mantención de los bienes comunes, así como sobre distintas materias que afectan la vida de la comunidad.
El comité de administración cumple una función importante, pero no reemplaza a la asamblea. El administrador, por su parte, tampoco es el dueño del edificio ni una autoridad autónoma.
Existe una estructura de responsabilidades y controles. El problema es que muchas veces esa estructura existe jurídicamente, pero no existe en la práctica.
El problema del desconocimiento
Una comunidad que desconoce sus derechos queda en una posición de vulnerabilidad.
Cuando las personas no conocen la Ley N.º 21.442, tampoco saben con claridad qué puede decidir la asamblea, cuáles son las funciones del comité, qué debe hacer un administrador, qué información pueden solicitar, cómo se deben rendir las cuentas o qué mecanismos existen frente a una decisión que consideran irregular.
Y cuando el conocimiento está concentrado en pocas personas, el poder también puede terminar concentrándose.
Esto no significa que toda administración sea irregular ni que detrás de cada gasto exista un problema. Sería injusto y jurídicamente irresponsable afirmar aquello.
Pero sí debemos reconocer que la falta de información genera un espacio peligroso. Porque donde las personas no preguntan, no revisan y no participan, resulta mucho más difícil ejercer control.
Y una comunidad sin control puede terminar funcionando bajo una lógica donde unos pocos deciden y los demás simplemente pagan.
La asamblea no es una formalidad
Uno de los grandes errores consiste en entender la asamblea como una reunión obligatoria a la que se asiste para escuchar lo que otros ya decidieron.
No debería ser así.
La asamblea es el espacio donde los copropietarios ejercen colectivamente sus facultades. Allí se discuten asuntos que afectan a todos, se adoptan decisiones y se controla la administración.
Por eso participar no significa solamente asistir. Significa preguntar. Significa revisar. Significa comprender. Significa exigir información cuando corresponde. Significa votar y asumir que las decisiones colectivas también generan responsabilidades.
La democracia no comienza ni termina en las elecciones nacionales. También existe en esos espacios pequeños donde las personas deben ponerse de acuerdo respecto de aquello que comparten.
Un edificio puede ser, en ese sentido, una pequeña experiencia democrática. Y también puede ser una pequeña experiencia de concentración del poder. La diferencia muchas veces está en cuánto participan sus habitantes.
¿Y qué pasa con el dinero?
Aquí aparece uno de los puntos que más conflictos genera: los gastos comunes.
Cada mes las personas pagan dinero para mantener funcionando aquello que comparten. Ese dinero no es un detalle administrativo. Son recursos de la comunidad.
Por eso la transparencia no debería entenderse como una molestia para quien administra, sino como una condición básica de confianza.
La Ley N.º 21.442 contempla obligaciones de rendición de cuentas y establece mecanismos destinados a que la administración pueda ser revisada.
El administrador debe rendir cuentas de manera documentada, incluyendo antecedentes relativos a ingresos, gastos, remuneraciones, fondos disponibles, cuentas bancarias, seguros y otros elementos de la administración.
La información no debería ser un privilegio de unos pocos. Porque cuando hablamos de recursos comunes, hablamos de recursos que pertenecen a una comunidad.
Cuando aparece la palabra “negociado”
En muchas comunidades aparece una sospecha recurrente: que determinados proveedores cobran más de lo razonable, que siempre se contrata a las mismas empresas, que existen relaciones personales detrás de determinadas decisiones o que algunos gastos no son suficientemente explicados.
Una sospecha no es una prueba. Y precisamente por eso existen los mecanismos de transparencia.
La respuesta frente a una duda no debería ser “no preguntes”, sino “revisemos los antecedentes”.
Una comunidad sana no necesita funcionar sobre la base de la desconfianza permanente, pero tampoco puede construirse sobre la confianza ciega. Necesita información.
Cuando existe documentación, rendición de cuentas, acuerdos claros y posibilidad efectiva de revisión, la comunidad puede controlar la administración sin convertir cada diferencia en una acusación.
Cuando no existe información, en cambio, la desconfianza crece. Y una vez que la confianza se pierde, incluso una administración correcta puede comenzar a ser cuestionada.
El comité de administración: poder, responsabilidad y límites
El comité de administración cumple una función esencial dentro de la comunidad. Representa a la asamblea dentro del ámbito de sus atribuciones y participa activamente en la administración del condominio.
Pero representar no significa gobernar sin límites.
El comité debe actuar dentro del marco establecido por la ley, el reglamento de copropiedad y los acuerdos adoptados por la asamblea. Sus decisiones tampoco pueden transformarse en una forma de discriminación o arbitrariedad.
Por eso es importante que quienes integran un comité comprendan que asumir ese cargo no significa adquirir poder sobre los demás. Significa asumir una responsabilidad frente a los demás.
Administrar bienes comunes implica administrar algo que no es exclusivamente propio. Y esa diferencia ética es fundamental.
¿Y cuál es el papel del administrador?
El administrador tiene una función esencialmente ejecutiva y de gestión. Debe cumplir la ley, el reglamento de copropiedad y los acuerdos adoptados por la asamblea y el comité dentro de sus respectivas competencias.
Debe preocuparse por la conservación y mantenimiento de los bienes comunes, gestionar determinados servicios, llevar los registros correspondientes, efectuar los cobros, rendir cuentas y cumplir las demás funciones que establece la normativa.
Pero nuevamente debemos recordar algo importante: administrar no es ser dueño. El administrador trabaja para la comunidad.
Por eso puede ser removido por la asamblea y se encuentra sujeto a obligaciones y mecanismos de control. La existencia de controles no significa desconfianza. Significa institucionalidad.
Participar también es una responsabilidad
A veces reclamamos que el comité no informa, que el administrador no responde, que los gastos son elevados o que las decisiones se toman entre pocas personas. Pero también debemos preguntarnos cuánto participamos.
Porque una comunidad no se construye solamente exigiendo derechos. También requiere asumir responsabilidades.
Asistir a una asamblea. Leer un acta. Preguntar por un gasto. Revisar una rendición. Conocer el reglamento. Entender la ley. Escuchar a un vecino con una opinión distinta. Participar en una decisión aunque no sepamos de antemano cuál será el resultado.
Todo eso también es vivir en comunidad.
Tu hogar termina en tu puerta, pero la comunidad comienza detrás de ella
Existe una paradoja en la vida moderna. Tenemos cada vez más espacios privados y, al mismo tiempo, cada vez más espacios que necesariamente compartimos.
Queremos seguridad, pero la seguridad requiere organización colectiva. Queremos espacios limpios, pero su mantención requiere recursos comunes. Queremos tranquilidad, pero convivir implica acordar reglas. Queremos que nuestros bienes mantengan su valor, pero eso también depende del estado de aquello que compartimos.
Es decir, incluso cuando creemos estar defendiendo exclusivamente nuestros intereses individuales, muchas veces dependemos de la comunidad.
Sin embargo, vivimos en una época profundamente marcada por la individualización. El “yo” ocupa cada vez más espacio. Mi propiedad. Mi tranquilidad. Mi estacionamiento. Mi derecho. Mi interés.
Pero ¿qué ocurre con el “nosotros”? La copropiedad nos obliga a enfrentar esa pregunta todos los días.
¿Qué estamos haciendo con aquello que tenemos en común?
Esta pregunta va mucho más allá de un edificio. Habla de cómo estamos construyendo nuestra sociedad.
Porque una comunidad de copropietarios es, en cierta forma, una pequeña representación del mundo que habitamos. También allí existen relaciones de poder, intereses contrapuestos, personas con más información que otras, quienes participan y quienes se mantienen al margen, quienes toman decisiones y quienes simplemente reciben sus consecuencias.
Por eso la Ley N.º 21.442 puede ser entendida no solamente como una ley que regula edificios. También puede ser leída como una invitación a preguntarnos cómo queremos relacionarnos con los demás.
¿Quién decide? ¿Quién administra? ¿Quién controla? ¿Quién tiene la información? ¿Quién participa? ¿Quién queda fuera?
Son preguntas jurídicas, pero también son preguntas profundamente humanas.
Porque cuando el conocimiento se concentra en pocas manos, también puede concentrarse el poder. Cuando las decisiones sobre lo común quedan reducidas a unos pocos, la comunidad comienza a debilitarse. Y cuando las personas dejan de sentir que aquello que comparten también les pertenece colectivamente, la idea misma de comunidad empieza a desaparecer.
Vivir en comunidad también es recuperar el sentido de lo común
Quizás uno de los grandes desafíos de nuestro tiempo sea recuperar algo que hemos ido perdiendo: la capacidad de pensar en términos de “nosotros”.
No significa eliminar la propiedad individual ni desconocer los derechos personales. Significa comprender que nuestra vida no ocurre completamente de manera individual.
Necesitamos de otros. Necesitamos de instituciones, de espacios comunes, de acuerdos, de reglas y de personas dispuestas a asumir responsabilidades colectivas.
La comunidad no significa pensar todos igual. Significa aprender a convivir aun cuando pensamos distinto. Significa aceptar que no siempre tenemos la razón, escuchar antes de juzgar, discutir sin destruir, decidir colectivamente y comprender que representar a otros implica rendir cuentas.
En ese sentido, la Ley N.º 21.442 tiene una dimensión que va más allá de sus artículos. Nos recuerda que aquello que compartimos necesita ser administrado con responsabilidad, pero también con participación, transparencia y sentido colectivo.
La ley puede establecer reglas, pero no puede obligarnos a vivir como comunidad
Una ley puede establecer obligaciones. Puede decir quién administra, quién decide, cómo se rinden las cuentas, qué atribuciones tiene cada órgano y qué mecanismos existen frente a un conflicto.
Pero una ley no puede obligarnos a tener empatía. No puede obligarnos a escuchar al vecino. No puede obligarnos a preocuparnos por quien vive al lado. No puede obligarnos a entender que el espacio común también es parte de nuestra vida.
Eso depende de nosotros.
La legislación puede construir un marco para la convivencia, pero la convivencia necesita algo más: voluntad. Voluntad de participar. Voluntad de informarse. Voluntad de controlar. Voluntad de dialogar. Voluntad de reconocer al otro como alguien que también tiene derechos.
Y quizás allí está el verdadero sentido de vivir en comunidad. No simplemente compartir paredes, ascensores, pasillos o gastos. Sino comprender que existe algo que construimos entre todos.
¿Puede existir una comunidad sin participación?
Probablemente no.
Una comunidad en la que nadie participa queda disponible para que otros decidan por ella. Una comunidad en la que nadie pregunta permite que la información se concentre. Una comunidad en la que nadie controla transforma los mecanismos de administración en simples formalidades. Y una comunidad en la que nadie se preocupa por los demás termina convirtiendo la convivencia en una mera coexistencia.
Por eso conocer la Ley N.º 21.442 importa. No solamente para saber qué hacer cuando aparece un conflicto, sino para comprender cuáles son nuestros derechos antes de que el conflicto aparezca.
Conocer la ley es también una forma de participar. Y participar es una forma de cuidar lo común.
El derecho también puede ser una herramienta para construir comunidad
El derecho suele aparecer cuando algo ya salió mal. Cuando existe un conflicto. Cuando alguien incumplió. Cuando hay una deuda. Cuando una decisión se cuestiona. Cuando alguien necesita acudir a un tribunal.
Pero el derecho también puede cumplir otra función: prevenir abusos, distribuir responsabilidades, limitar el poder, entregar herramientas de participación y proteger a quienes se encuentran en una posición más débil.
En materia de copropiedad, esto es especialmente importante. Porque detrás de cada edificio hay personas.
Hay familias. Hay adultos mayores. Hay niños. Hay trabajadores. Hay arrendatarios. Hay propietarios. Hay personas que conocen perfectamente sus derechos y otras que nunca han leído el reglamento de su propia comunidad.
La ley tiene sentido cuando puede ser comprendida y utilizada por quienes deben vivir bajo ella.
La comunidad se construye cuando dejamos de mirar al vecino como un obstáculo
La comunidad se construye cuando dejamos de mirar al vecino como un obstáculo y comenzamos a reconocerlo como alguien con quien compartimos una parte de nuestra vida.
Cuando entendemos que el poder debe ser controlado. Que los recursos comunes deben ser transparentes. Que las decisiones deben ser participativas. Que las diferencias no tienen por qué convertirse en enemistades. Y que nadie debería quedar solo frente a un problema que afecta a todos.
Porque vivir en comunidad no significa simplemente compartir un espacio. Significa aceptar que hay cosas que no podemos resolver solos. Significa comprender que el bienestar individual también depende, muchas veces, del bienestar colectivo.
Y quizás esa sea la pregunta que la vida en copropiedad nos hace todos los días, aunque rara vez la formulemos: ¿queremos simplemente vivir unos al lado de otros, o estamos dispuestos a construir algo juntos?
La respuesta no está solamente en la Ley N.º 21.442. Está en nosotros.
Porque una comunidad no se construye únicamente con reglamentos, asambleas, comités o administradores. Se construye cuando quienes la integran comprenden que lo común también les pertenece, que participar es una responsabilidad y que cuidar los derechos propios también implica respetar los derechos de los demás.
La ley puede establecer las reglas. Puede distribuir competencias, exigir transparencia, establecer mecanismos de control y entregar herramientas para resolver los conflictos. Pero ninguna ley puede construir por sí sola una comunidad.
Eso depende de nosotros. De nuestra capacidad de participar, de informarnos, de controlar el poder, de exigir transparencia y, sobre todo, de volver a reconocer el valor de aquello que compartimos.
Porque quizás vivir en comunidad sea, en definitiva, aprender que no estamos solos. Y que, en aquello que compartimos, también existe una parte de nuestra responsabilidad por los demás.
Por Tatiana Díaz Mora
Abogada
